Wie wird der Verkehrswert einer Immobilie ermittelt?
Grundlage jeder seriösen Wertermittlung bildet die sogenannte "Immobilienwertermittlungsverordnung" (oder kurz: ImmoWertV). Die ImmoWertV unterscheidet drei Methoden zur Ermittlung des Verkehrswerts:
- Vergleichswertverfahren
- Ertragswertverfahren
- Sachwertverfahren
Erfahren Sie, welches Verfahren wann zum Einsatz kommt und wie der Verkehrswert über die drei Wertermittlungsmethoden errechnet wird!
Die folgenden Beschreibungen der Wertermittlungsverfahren werden stark vereinfacht dargestellt. Es wird grundsätzlich davon abgeraten, Wertermittlungen durchzuführen, ohne über die nötigen Fachkenntnisse zu verfügen.
1. Vergleichswertverfahren
Für das Vergleichswertverfahren wird zunächst eine möglichst große Anzahl an Immobilien herangezogen, die ähnliche Merkmale wie das zu bewertende Objekt aufweisen. Zu diesen Merkmalen gehören insbesondere:
- Art der Immobilie
- Lage
- Größe
- Alter
- Zustand
Die Merkmale der Vergleichsobjekte werden analysiert und mit den Merkmalen des Bewertungsobjekts abgeglichen. Da die Merkmale der Vergleichsobjekte nie eins zu eins mit den Merkmalen des Bewertungsobjekts übereinstimmen, werden durch den Bewerter Zu- oder Abschläge ermittelt. Daraus ergibt sich ein Faktor, der jeweils mit den Quadratmeterpreisen der Vergleichsobjekte mulipliziert wird. Daraus ergibt sich der sogenannte "relative Vergleichspreis" je Vergleichsobjekt. Je nach Aussagekraft der relativen Vergleichspreise werden diese gewichtet und zu einem Vergleichspreis zusammengefasst. Multipliziert mit der Wohnfläche des Bewertungsobjekts ergibt sich schlussendlich der Vergleichswert.
Wichtig: Eine reine Auswertung einschlägiger Immobilienportale (Immowelt etc.) führt zu falschen Ergebnissen, da die dort angegebenen Angebotspreise stark von den tatsächlich erzielbaren Verkaufspreisen abweichen können.
Anwendungsbereich:
Grundsätzlich kann jede Art von Immobilie über das Vergleichswertverfahren bewertet werden. Zur Anwendung kommt es hauptsächlich bei der Bodenwertermittlung sowie bei selbstgenutzten Eigentumswohnungen. Sofern ausreichend Vergleichsobjekte vorliegen, kann es auch unterstützend neben einen der anderen beiden Wertermittlungsverfahren herangezogen werden.
Vorteile Vergleichswertverfahren:
- Vergleichsweise simpel, gerade bei weit verbreiteten Immobilienarten (z. B. durchschnittlich große Eigentumswohnungen in Großstädten)
- Sehr zuverlässig
Nachteile Vergleichswertverfahren:
- Funktioniert nur zuverlässig, wenn ausreichend Vergleichsobjekte vorliegen
- Nicht anwendbar bei Immobilien mit besonderen Eigenschaften (z. B. ungewöhnlich klein/groß, außergewöhnlich hochwertige Ausstattungen, etc.)
